昌平法院调研涉经济适用房民事案件的类型和特点

                北京法院网  王建宏 田雅娟  

    近日，昌平法院对昌平区涉经济适用房民事案件进行专题调研。2007年1月至今年6月，该院共审理涉经济适用房的民事案件184件。这些案件可分为7种类型： 

    一是“借名买房”案件。指不符合申请购买经济适用房条件的人以具备条件的人的名义申请购买经济适用房。这类案件占30%左右。有的是名义上的所有权人将实际购买人诉诸法院，请求法院确认其所有权，或判令实际购买人腾房；有的是实际购买人起诉名义上的所有权人，请求法院确认其拥有房屋所有权，或判令对方协助其办理房屋过户手续。 

    二是违反政策卖房案件。指一方当事人将购买时间不满5年的经济适用住房出售给另一方当事人引发的房屋买卖合同纠纷案件，这类案件占27%。有的是诉请确认买卖合同无效的案件，原告多为卖房人，也有个别案件的原告是买房人，他们主张房屋买卖合同因违反经济适用房不满5年不得上市交易的规定而无效；有的是诉请解除买卖合同的案件，原告多为买房人，因经济适用房无法过户而起诉要求卖房人退还房款，有的买房人将中介公司一并告上法庭；还有的是买房人诉请卖房人继续履行合同的案件。

    三是涉经济适用房的离婚财产分割案件。一些当事人起诉要求离婚并分割包括经济适用房在内的财产，或者双方当事人已经离婚，却因包括经济适用房在内的财产分割、权属问题闹上法庭。这类案件占12.5%。 

    四是涉经济适用房的继承纠纷案件。经济适用房的所有权人去世后，其继承人就该房产继承问题发生纠纷并诉诸法院。此类案件仅占3.3%。 

    五是其他经济适用房买卖合同纠纷案件。是除“借名买房”案件和违反政策卖房案件之外的经济适用房买卖合同纠纷案件，即在签订、履行、解除经济适用房买卖合同过程中，双方当事人因单方涨价、税费承担、房屋质量等问题产生的纠纷。这类案件占16%。 

    六是拆迁引发的经济适用房权属纠纷案件。因共同居住的房屋拆迁，双方当事人获得拆迁补偿款和购买经济适用房资格，后一方当事人购买经济适用房，另一方当事人则起诉要求确认其为所有权人或共有权人。此类案件数量最少，仅有5件。 

    七是其他涉经济适用房的民事案件。指除以上六种类型之外的涉经济适用房的民事案件，包括居间合同纠纷、委托合同纠纷、物业合同纠纷、债务纠纷等，占8%。 

    综合上述案件的审理，该院分别从纠纷原因、诉讼请求、审理过程三方面总结出涉经济适用房民事案件的特点：

    第一，当事人违规买卖经济适用房是引发纠纷的最重要的原因。违规买卖经济适用房引发的案件占昌平法院经济适用房民事案件的大多数。受经济利益驱动，当事人钻法律和政策的空子买卖经济适用房。一些中介公司欠缺职业道德，不仅在当事人违规买卖经济适用房时予以协助，甚至诱导当事人违规进行上述操作。房价上涨后，利益格局发生剧烈变化，卖房人后悔售价太低，名义上的所有权人贪图房屋巨额的增值，于是，违规行为成为他们反悔理所当然的借口。同样为了经济利益，他们不惜与亲友撕破脸皮，不惜在法庭上承认自己的违规行为。

    第二，多数当事人的诉讼请求是将经济适用房占为己有。尤其在房价飞涨的北京市，许多人买不起普通商品房。经济适用房是稀缺的资源，需求大于供给。此外，在已购经济适用房的家庭限制购买其它住房的政策出台之前，拥有经济适用房几乎成为一种纯粹的利益，而没有伴随的义务。在限制政策出台之后，也因为政策执行不力，经济适用房仍然可以成为一些人的牟利工具。因此，多数当事人的诉讼请求是将经济适用房占有己有，另外一些当事人因确实无法过户才退而求其次，起诉要求对方承担违约责任。

    第三，审理过程中法官徘徊于法律与政策之间。目前，经济适用房的相关规定均是行政机关出台的规章或其他规范性文件，从严格意义上说，不是法律法规，而是政策。法院在裁判案件时主要依据法律法规，也要参考相关政策。涉经济适用房民事案件可能出现判决结果不一致的情况。法官如果按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律的原则性规定进行裁判，则不能兼顾经济适用房管理规范的特殊性；法官如果根据经济适用房的特殊规定进行判断，却似乎冒着违背法律基本规定的风险。